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直击!存量首套房贷款利率下调第一天

9月25日,存量首套住房贷款利率调整正式实施。北京商报记者注意到,已有广东、辽宁、云南、山东、北京等地区的借款人晒出调整后的利率信息,有部分借款人房贷利率降为4.1%,月供金额可省300-1000元左右。在批量下调的同时,也有银行上线了对“二套转首套”的认定申请功能,借款人可上传资料办理。存量房贷利率的降低可以节约居民利息负担,在9月25日北京商报举行的“存量房贷正式下调 能省多少钱?”的直播中,行业专家也进一步预测,如果存量房贷利率调降全面落地后,10月、11月提前还贷现象还是很多,不排除继续出台更大力度的利率调降政策,比如突破“当时定价下限”这个限定、允许二套房存量房贷利率调降等。


有客户已经调整到位

“一觉醒来,房贷每月省了1000元”“存量房贷利率调整,终于不再是6%以上的大冤种了!”……9月25日起,银行对符合首套住房贷款利率政策的存量个人住房贷款主动实施利率批量下调,有不少借款人发现还款计划已经更新。

“没想到能下调这么多。”在得知下调信息后,林女士第一时间就打开贷款经办行建设银行手机银行App进行查询,由于查询人数过多,系统多次延迟后,林女士才进入了查询界面。

2018年5月,林女士在广西购买了一套房产,房贷金额为57万元,贷款年限为30年,月供金额3123.83元。“2019年房贷利率‘换锚’与LPR挂钩,我当时也办理了这个业务,‘换锚’重定价后的房贷利率调整为LPR+83.5个基点,在此次调整前,我的利率为5.135%。存量首套住房贷款利率正式下调后,我的房贷利率降为4.3%,下降的幅度确实很大,利率降低了之后,预估每个月的月供可能会降低大概两三百块钱。”林女士说道。

橙橙(化名)也是这次房贷利率调整的受益者。橙橙一家在兰州地区仅有一套房,符合首套住房的标准,此次下调后,她的贷款利率能下调至首套房贷利率政策下限,即LPR不加点。

“今天早晨,银行的查询界面已经更新,调整之前我的房贷利率为4.89%,调整之后房贷利率降为4.3%,待重定价之后利率能降到4.2%。房贷利率下调后,月供金额减少483.6元,减轻了我的压力,未来将把闲置资金侧重于教育投资,在孩子的养育和培养方面提升质量,提供好的教育环境学习环境。” 橙橙告诉北京商报记者。

在社交平台,也有不少广东、辽宁、云南、山东等地区的借款人晒出房贷利率调整后的截图信息,调整之前,有借款人房贷利率最高超过6%,调整之后,房贷利率最低降为4.1%,月供金额可省幅度在300-1000元左右。

根据工作安排,存量房贷利率下调于9月25日生效,此次调整不溯及既往,之前的房贷利息不作调整。在当日北京商报举行的“存量房贷正式下调 能省多少钱?”的直播中,星图金融研究院副院长薛洪言表示,从调整策略上看,本次存量房贷利率调整可视作分层操作,区分标准情况和非标准情况两类。所谓标准情况,就是严格符合首套房认定标准,且贷款定价执行LPR加点模式的存量房贷客户,是由银行系统自动调整,不需要本人提出申请,非常便捷,不存在博弈空间。对银行和客户来讲,都不存在难点和问题。

薛洪言进一步指出,对于非标准情况,包括贷款发放时不满足首套标准,但当前按照认房不认贷算首套的存量客户,需专门向银行提出申请;对于非LPR加点模式定价的存量贷款,也需要先变更为LPR加点模式,再进行调整。非标准情况下,需要客户主动与银行沟通,提出申请;同时,也需要银行网点做好主动提醒和联系工作,避免遗漏和事后纠纷的发生。

“二套转首套”调整

根据人民银行、国家金融监督管理总局发布的通知,此次调整范围为首套住房贷款、“二套转首套”以及公积金组合贷中的商业性个人住房贷款。9月25日,北京商报记者注意到,在批量调整落地的同时,也有不少银行开通了“二套转首套”房贷利率调整通道。

农业银行指出,为了便利借款人的操作,该行提供线上线下多渠道服务。借款人可通过农业银行掌上银行,自助发起首套房认定申请,线上提交身份证明、承诺书、家庭住房套数查询结果或认定证明等材料,并拍照上传,也可线下向贷款经办行提出申请办理并提交材料。

据了解,在2023年9月25日-10月22日提出申请,审核认定符合首套房标准的,农业银行表示,将在2023年10月25日起进行批量调整。在2023年10月23日(含)后提出申请的,该行将在10个工作日内完成认定,经审核符合条件的,及时予以调整。

建设银行9月25日起在手机银行App、“建行智慧个贷”小程序等渠道上线“二套转首套申请复核功能”,借款人可点击“存量房贷利率调整”-“申请复核”,选择复核类型“首套、非首套认定结果”,上传申请认定为首套房贷的证明材料,填写联系方式等信息,也可携带身份证件、首套房贷证明材料至该行营业网点办理。

首套房贷证明材料一般为有关部门提供的住房套数查询结果或认定证明,具体以贷款经办机构要求出具的材料为准。建设银行指出,提交成功后,将尽快复核确认,借款人可通过“存量房贷利率调整”界面查询复核确认结果。

地方性银行也普遍参照国有银行发布的相关细则,启动转换工作。江西银行9月25日表示,原贷款发放时执行二套房贷利率标准,但当前符合所在城市首套房贷利率标准的存量房贷,需由借款人向该行主动申请利率调整,经审核通过后,调整贷款利率。

“预计超过九成符合条件的借款人可在第一时间充分享受政策红利,其他借款人的存量房贷利率也将在10月底前完成调整。”人民银行货币政策司司长邹澜近日表示,大部分符合要求的存量首套房贷利率将降至报价利率,2022年5月以后的将降至报价利率减20个基点,直接下调至政策下限。下一步,人民银行将继续密切关注市场动态,维护好市场竞争秩序,推动存量房贷利率调整工作平稳有序落地。

薛洪言进一步指出,此次调降存量房贷利率后,不排除还有继续下调的可能性。下调存量房贷利率,核心目的有二:一是减缓提前还贷潮;二是刺激消费。能否刺激消费,这个很难定量测算,但能否减缓提前还贷潮,这个很容易判断。如果存量房贷调降全面落地,10月、11月提前还贷现象还是很多,不排除继续出台更大力度的利率调降政策,比如突破“当时定价下限”这个限定、比如允许二套房存量房贷利率调降等。

要不要提前还贷?

市场观点多认为,降低存量首套住房贷款利率有助于减少借款人房贷利息支出,稳定和扩大住房消费需求,也能有效缓解借款人提前还贷的意向。

林女士回忆,“2022年曾考虑过是否要提前还贷,但当时申请时线上通道被关闭了几次,再加上房子是在外地买的,交通、时间成本过高,就没有再去当地线下网点申请。现在房贷利率降低之后,月供减少。未来一段时间,我决定稳定还房贷,用闲置资金旅游或购车,提升生活幸福感”。

也有借款人持有不同的观点,有借款人告诉北京商报记者,“房贷利率降低后,总利息的金额还有不少,还是想尽可能用少的年限还完房贷,减少负债,依旧会考虑提前还贷的操作”。

本轮存量房贷利率调降后,对部分贷款人有明显的减负效果。薛洪言建议,借款人既要做短期的规划,也要做长期的权衡,同时也要关注未来几年的资金规划。如果借款人未来几年有一些大额的资金需求,现在就没有必要去提前还贷,因为在用钱时再去向银行申请,额度、利率很难达到更好的水平。

薛洪言进一步预测,整体上看,不少人房贷利率可能还是较高,远高于当前新发放贷款利率水平,在缺乏有效的投资理财去处的背景下,很多人可能还是会选择提前还贷。既然不能明显减缓提前还贷的现象,那么,就不排除进一步下调存量房贷利率的可能性。

易居研究院研究总监严跃进指出,“存量房贷利率下调政策本身的出发点是促进消费,现在政策已经落地了,综合部分购房者的一些信息,调整的低点一般都在4.3%、4.2%这一水平,平均可能下调80个基点左右,高一些下调100个基点的情况也有。以贷款200万元为例,月供金额可以省1200元左右,减负效应还是非常明显的”。

在严跃进看来,2020年以前购房的群体,明显可以比较容易进入到LPR的水平,即按LPR+0基点的低水平定价。而2020年以后购房的,当时一些城市房贷利率下限定得略高,所以即便下降,也不可能直接降低到LPR+0个基点。从城市分类来看,大城市房贷利率总体是要高的、贷款的总金额也要高,所以在统一下调的过程中,此类城市可以享受到更好的减负效应。从小城市和大城市来看,大城市利率下限会高于全国最低水平,所以相对来说,利率降低的效应小。

“调整后,房贷利率已处于低位,对于存量房贷利率从高位降至4.2%甚至更低的购房者来说,建议合理运用好存量房贷利率调整政策,做好资金规划,进行稳定偿还房贷的操作。”严跃进如是说道。

北京商报记者 宋亦桐

专家解读

星图金融研究院副院长薛洪言:不排除继续调降存款利率

于用户而言“越低越好”的房贷利率,在调降后对于银行又将有哪些影响?

薛洪言直言,对银行最直接的影响是降低贷款利率后利息收入会下降,或者说净息差会收窄,但对不同类型银行、不同地区银行影响各有不同。

薛洪言举例称,从机构类型上看,国有银行的贷款结构中按揭贷款占比较高,达到28%左右,受的影响最大;城农商行平均占比只有13%左右,所受影响就比较有限。从地区结构上看,因为存量房贷利率调整按照贷款发放时所在城市下限来定,一线城市的利率下限比较高,因此调降空间相对就小,对银行的影响也小,一线城市以外的其他城市影响就要大一些。

不过,薛洪言还提到,存量房贷利率调降不仅仅只对贷款群体带来利好。如果房贷利率降低后,能够明显降低提前还贷现象,对银行也不见得是坏事。相比提前还贷,调降存量房贷利率对银行的影响要小得多。而为了帮助银行稳住净息差,不排除接下来会继续调降存款利率。

同时,薛洪言提醒,银行仍需要密切跟踪提前还贷数据的变化。存量房贷利率调整以后,提前还贷现象有没有明显的缓解,做好定量的分析,为后续政策的进一步调整提供决策依据。

另一方面,在本次房贷利率调降后,后续房贷利率的具体走势也是市场用户关注的热点话题之一。薛洪言表示,2023年8月人民银行实施降息,1年期LPR下调10个基点,5年期LPR保持不变。原因就是考虑到此次调降存量房贷利率对银行的息差压力比较大,所以,暂时没有动5年期LPR。

“从进一步稳地产、激活市场购房需求、降低存量购房人付息压力等角度看,后续仍然有调降5年期LPR的可能。”薛洪言表示。下调存量房贷利率,核心目的有二:一是减缓提前还贷潮;二是刺激消费,不排除继续出台更大力度的利率调降政策。

此外,由于银行的息差水平已经处于历史低点,要调降5年期LPR,需要先调降存款利率。薛洪言认为:“接下来的四季度,如果我们能看到银行再次调降存款挂牌利率。那么,大概率就能看到5年期LPR跟随调降。”

薛洪言预测,本轮存量房贷利率调降后,对部分贷款人有明显的减负效果。但整体上看,不少人房贷利率可能还是较高,远高于当前新发放贷款利率水平。在缺乏有效的投资理财去处的背景下,很多人可能还是会选择提前还贷。既然不能明显减缓提前还贷的现象,那么,此次调降存量房贷利率后,不排除还有继续下调的可能性。

易居研究院研究总监严跃进:促进房地产市场预期向好发展

对于减负效应,严跃进也进行了相应分析。

“目前总体上各个购房者都可以享受到此类优惠政策,但是对比来看,也还是存在一些购房群体减负效应更为明显。我们列举了一些减负的对比,实际情况购房者要根据不同城市、购房时间、贷款合同约定等做具体分析。”严跃进称。

另一类情况是,当时没有拿到折扣的购房者,可以享受到更低的优惠利率。一些城市过去房贷政策比较严,除非买理财产品或保险产品,可能利率都比较高。这些购房者当时没有拿到折扣,利率比较高,现在恰可以较大地享受此次政策带来的利好。严跃进称,从城市分类来看,大城市房贷利率总体是要高的、贷款的总金额也要高,所以在统一下调的过程中,此类城市可以享受到更好的减负效应。

此外,2021年购房的,当时执行了房贷集中度,房贷政策收紧,房贷利率比较高,那么此次降低存量房贷利率后,其可以更明显感受到降低存量房贷利率的利好效应。而从小城市和大城市来看,大城市利率下限会高于全国最低水平,所以相对来说,降低的效应小。而小城市基本上都是执行了全国最低的下限,所以利率下降的空间要更大。当然不同年份的购房情况也会有不同的差异。

今年以来,围绕房地产领域利好政策不断,尤其是6月份以来,人民银行超预期实施两次降息,9月15日也正式落地了年内第二次降准。对于此次存量房贷利率正式下调,严跃进认为,要充分认识到此次政策带来的积极效应。

一方面,各大银行全面进行政策调整,惠及广大购房者,实实在在降低了购房成本,反映了金融机构主动让利,真正为购房者或月供族着想。另外,严跃进也认为,此类政策在后续还会发酵,因为等购房者开始还月供的时候,就会发现银行扣款的数量减少了。所以客观上提振了市场信心。通过微信朋友圈等分享,可以更好地传播这个利好政策,真正让购房者感受到房地产政策和民生有非常密切的关系。

“一些没有调整的购房者,可以根据实际情况做咨询。不过此类调整工作后续也可以操作,部分购房者也不必焦虑。主要符合调整的或可以调整的,都是可以享受利好政策的。”严跃进认为,叠加各地认房不认贷、取消限购等利好消息,客观上房地产市场的积极乐观情绪迹象增加,这有助于进一步促进房地产市场预期向好发展。此外,关于“你房贷每个月少还了多少”等,也将成为老百姓日常生活热议的话题,对于房地产政策的理解、拥护和支持热度也将持续上升。

北京商报记者 刘四红 廖蒙

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